本文摘要：原标题：行业集中度大大提升，规模化惯性驱动房企之后盲目扩展刚过去的上半年，尽管宏观调控依旧依法，但龙头房企的销售业绩依然光鲜亮丽。万科、恒大、保利、绿地、中海、融创等7家房企销售金额早已突破千亿元，其中，万科销售金额突破2500亿元。从千亿元级房企数量来看，2017年上半年“千亿元军团”房企的数量比去年上半年的5家有突破，减少了2家，预计2017年全年千亿元级房企数量将在20家左右。 其中，万科等也许可以突破6000亿元销售额大关。

原标题：行业集中度大大提升，规模化惯性驱动房企之后盲目扩展刚过去的上半年，尽管宏观调控依旧依法，但龙头房企的销售业绩依然光鲜亮丽。万科、恒大、保利、绿地、中海、融创等7家房企销售金额早已突破千亿元，其中，万科销售金额突破2500亿元。从千亿元级房企数量来看，2017年上半年“千亿元军团”房企的数量比去年上半年的5家有突破，减少了2家，预计2017年全年千亿元级房企数量将在20家左右。

其中，万科等也许可以突破6000亿元销售额大关。总的来看，2017年上半年，市场更进一步向品牌房企集中于，品牌房企与中小房企之间分化发展的格局愈发显著。接下来，“大鱼吃小鱼”“兼并重组”等现象将出常态，行业集中度将进一步提高。

虽然楼市早已转入下半场，规模化的发展时代早已过去，楼市也转入新一轮的市场调整期，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没上升，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市转入市场调整期新的配对市场，更进一步构建销售业绩快速增长，经常出现“大者恒大”市场集中度大大提升的局面。除了经常出现7家1000亿元销售规模的房企，500亿元以上销售规模的房企突破了15家，100亿元以上销售规模的房企也突破了75家。

另外，从今年上半年销售金额TOP10房企特别是在是早已超过2000亿元规模以上的房企来看，在核心一二线城市楼市调控依法的市场背景下，三四线城市步入了放量的窗口期，今年上半年三四线城市对于这些房企的销售贡献度广泛较高，这是区别于去年的房企销售业绩大幅度提高的一个十分最重要原因。从今年上述部分房企全年业绩目标来看，销售金额直指2000亿元以上，甚至有的房企内部销售目标为6000亿元。这并不是企业之后规模化扩展的个案。据笔者理解，企业规模化的充分发挥惯性依然驱动房企之后盲目扩展。

从品牌房企发展目标来看，在制订“十三五”发展计划之时，规模化依然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目标。简言之，部分3000亿元以上的房企规划万亿元目标，1000亿元以上的企业规划2000~3000亿元的目标，500亿元企业规划1000亿元指标，刚百亿元企业甚至就规划几百亿元或1000亿元的指标，区域化的房企意图展开全国简化的市场布局，全国简化的房企意图布局全球核心城市的战略扩展。总体来看，一方面，在规模化扩展过程中，市场的优势显然在向一部分优质的品牌房企集中于，市场集中度也不会更加低，另外一方面，典型品牌房企的规模化的速度或许并没降下来，大部分房企在楼市早已转入下半场的市场背景下依然有规模化扩展的冲动。

在笔者显然，规模化虽然仍是未来趋势，但房地产行业的市场容量一年也就10万亿元左右（2016年高峰值11.7万亿元），如果未来3~5年经常出现2~3家万亿元的房企，再有30家左右的千亿元级房企，那么，也就意味著更好的房企在规模面前早已没优势，对于这些中小企业房企来讲要么被配对被吸管市场，要么在转型的道路上做的小而美，在行业中依然有自己的一席之地。从下半年龙头房企销售业绩变化趋势来看，由于市场将转入实质性的调整期，龙头房企还不会利用自己规模化的优势“保量”，即使“以价换量”也要“冲业绩”，保证规模上的市场地位。而此时，一部分中小房企势必会遇上资金的问题，也是“大鱼吃小鱼”的市场时机，笔者预计，在今年下半年，“买地太贵就卖上市公司”这种方式还不会受到擅于资本运作的品牌房企的青睐，比如像恒大、融创这样的品牌房企。这些房企依然不会通过卖项目卖公司这样外延式扩展“冲业绩”。

从目前行业竞争格局来看，千亿元级房企之间的竞争暗潮汹涌，中海系由、招商系由、保利系由、绿地等央企、国企房企企图通过重组构成“巨无霸”联合体，争夺战未来行业大哥的地位，竞争出现异常白热化。而对于大型民企来讲，行业内的并购机会也会错失，比如恒大频密并购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权；融创大力前进收购，近两年来并购天朗、中渝置地、融科智地等房企的项目或股权，展开规模化扩展。在此背景下，中小房企的生存空间将被更进一步传输。

值得注意的是，待2017年上市房企年报揭晓，估算房地产行业的平均值清净利率有可能因为市场转入调整期和融资成本的提高而减少至8%~9%，销售规模约千亿元的房企，净利润有可能仅有为几十亿元，同时还身负80%左右的资产负债率。鉴于此，笔者指出，全然执着规模化的房企主要收益过分倚赖住宅销售，而住宅市场短周期调控就将为企业带给资金链脱落风险，同时非住宅销售业务若不成熟期，中长期盈利能力和外用风险能力都将十分薄弱。

因此，“有质量的快速增长”应当沦为所有房企新的战略自由选择。

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